أسئلة واجابات مادة التطبيقات العملية
د.مصطفى كسبة
السؤال
الاول : تكلم عن أنواع تقاريرالتقييم والتثمين
العقارى.
ما
هى أهم العناصر التى يتضمنها تقرير التقييم السردى ( الوصفى )؟
السؤال
الثانى : وضح مع الشرح :
*
مبدأ الاسهام. * مبدأ
البدائل.
أذكر
خطوات ومراحل عملية التقييم والتثمين العقارى.
السؤال
الثالث : تكلم عن : *
سمات وخصائص الموقع.
*
سمات وخصائص المبنى.
السؤال
الرابع : أكتب مذكرة مختصرة عن أسباب الملكية ونوع
الحيازة ووثائق الملكية.
السؤال
الخامس : عدم توافر وثائق الملكية ووجود خلافات بين
الملاك والاطراف الاخرى تؤثر على قيمة العقاربالايجاب والسلب . وضح ذلك.
السعر
– القيمة – الثمن – التكلفة.
وبين
الفرق بينها.
السؤال
التاسع : تصنف الاسواق العقارية طبقا لعدة معايير :
*
المعيار الجغرافى. * معيار
الانتاج والتداول. * معيار
التوازن السوقى.
وضح..
السؤال الاول
تكلم عن أنواع تقاريرالتقييم والتثمين
العقارى.
ما هى أهم العناصر التى يتضمنها تقرير
التقييم السردى ( الوصفى )؟
اجابة السؤال الاول
أولا : أنواع
تقارير التقييم والتثمين العقارى :
·
خطاب التثمين.
·
نموذج التقرير(تقرير على هيئة نموذج مطبوع).
·
التقرير السردى.
1-
خطاب التثمين : هو تقرير عبارة عن خطاب يحوى القيمة التى
قدرها المثمن.وبالرغم من ذلك الا أن المثمن ينبغى أن يكون على علم تام بكافة
البيانات عن العقار،وقد يمارس أساليب عملية تطبيقية (مؤشرات القيمة) على مسودة
مبدئية ، ثم يحتفظ بها مع غيرها من بيانات فى ملف لديه وبشكل يكفى لاعداد تقرير
سردى للتثمين.
2-
نموذج التقرير(تقرير على هيئة نموذج مطبوع): هو تقرير يتميز بالايجاز والتلخيص ، بل هو
ملخص للتقرير السردى ، وهو عادة بغرض تقدير استنتاج عاجل للقيمة التى قدرها المثمن
، وتطلبه الجهات الائتمانية والمقرضة وكذا الهيئات الحكومية. ويحوى هذا التقرير
مكانا لكافة العوامل الموجودة بالتقرير السردى. ويفضل أن يقوم المثمن بتضمين هذا
النموذج المطبوع ملحقا كتابيا أعد بمعرفته لتوسيع رؤية طالب التقرير.
3-
التقرير السردى: فى هذا النوع من التقارير يكون لدى المثمن
الفرصة والمساحة اللازمين لتقديم جميع البيانات الهامة والمفيدة ، وأن يقدم
اثباتات وأدلة وبراهين خطوة خطوة ، وكذلك أن يذكر الاجراءات التى قام بها خطوة
خطوة ، وكذلك الحسابات التى أجراها بكل الاساليب الثلاثة لحساب القيمة (مؤشرات
القيمة) ، وأن يقدم دعما احصائيا وخرائط ، وصورا مساحية وفوتغرافية ليس عن العقار
المعنى فقط بل عن العقارات المقارنة أيضا ، وأن يقدم بيانات عن الموقع والاحياء
والمجاورات وفك الزمام ، واستخدامات الاراضى والمبانى واللوائح الحكومية السارية.
مما يمكن أن يضيف وأن يوضح فى ضوء هذه المعلومات النتائج التثمينية التى توصل
اليها.
هذا والجدير بالذكر أن هناك نوعا أخر من
التقارير يمكن اضافته للانواع السابقة وهو التقرير الشفوى والذى لايطلب فيه طالب
التقييم أية تقارير مكتوبة وغالبا ما يكون أمام المحاكم.
ثانيا : أهم العناصر التى يتضمنها تقرير
التقييم السردى ( الوصفى ) :
السؤال الثانى
وضح مع الشرح
: * مبدأ الاسهام. *
مبدأ البدائل.
أذكر خطوات ومراحل عملية التقييم والتثمين
العقارى.
اجابة السؤال الثانى
أولا : شرح
مبدأ الاسهام ومبدأ البدائل :
تعد
المبادىء الاقتصادية لتثمين العقارات هى القواعد الاساسية للسلوك ، ولما كان تثمين
العقارات هو موضوع تقدير القيمة ، فان أساس التثمين هو المبادئ الرئيسية للاقتصاد
، ويعد مبدئى الاسهام والبدائل أحدا المبادىء الاقتصادية للتقييم والتثمين العقارى
، وهى :
·
مبدأ التوقع.
·
مبدأ التغير.
·
مبدأ فترات القبول والرفض.
·
مبدأ التنافس.
·
مبدأ التمدد والانكماش.
·
مبدأ البدائل.
·
مبأ الاسهام.
·
مبدأ التوازن.
·
مبدأ فائض الانتاج.
·
مبدأ أفضل وأقصى استخدام.
مبدأ البدائل :
ان مبدأ البدائل هو أساس اثنين من أساليب
تقدير القيمة ، وهما " أسلوب التكلفة " و " أسلوب المقارنة
المباشرة بين المبيعات " ( سعر المثل ).
أما ما يختص بأسلوب
التكلفة فسوف نجد أن "مبدأ البدائل" معبر عنه كما يلى :
" ليس من الرشد
من المشترى الجاد أن يدفع المزيد من أجل عقار محسن بأكثر مما سيتكلف شراء الموقع
خاليا من البناء ، ثم دفع تكاليف التحسينات أو القيام بها ".
ويوصف " أسلوب
المقارنة المباشرة بين المبيعات " كما يلى : " اذا ما اعتبرنا أن عقارين
أو أكثر قد تساوت قيمتهما أو تشابهت فى سوقها العقارية من حيث توافر المرافق
والمنافع ، فان العقار المطلوب فيه سعر أقل سوف يلفت النظر وجذب الطلب عليه ، بل
وقد يباع أولا ".
وعلى العكس مما قلنا ،
فان المشترى الرشيد لايمكنه تبرير أو تعليل دفع المزيد من المال نظير شراء العقار
بأكثر مما سيتكلف شراؤه لعقار بديل أو مشابه أو مطابق للعقار المعنى ".
مبدأ الاسهام :
يعرف
مبدأ الاسهام كما يلى : " ان قيمة أى سلعة تقاس بقيمة مؤشرات السوق الواضحة
والمتعلقة بهذه السلعة ، وليس على أساس التكلفة " ، وهذا المبدأ هو أساس
عملية اتخاذ القرار بالقيام بعلاج أو عدم القيام بعلاج التدهور المادى ، وانعدام
الجدوى الوظيفية ، هذا ان كان التدهور وانعدام الجدوى قابلين للعلاج.
ويجب أن يعود التحسين فى العقارات السكنية
بتكلفته على أقل تقدير فى هيئة اضافة الى قيمة العقار.
ثانيا : خطوات
ومراحل عملية التقييم والتثمين العقارى:
أولا
: تحيد مشكلة التقييم والتثمين العقارى.
ثانيا
: تخطيط عملية التثمين العقارى.
ثالثا
: جمع وتحليل البيانات.
رابعا : تحديد أقصى وأفضل استخدام للعقار.
خامسا : تقدير قيم الموقع.
سادسا : تقدير قيمة المبنى.
سابعا : التقدير النهائى للقيمة.
ثامنا : اعداد تقرير التقييم والتثمين العقارى.
أولا : تحيد مشكلة التقييم والتثمين العقارى
|
|||||
تحيد العقار المطلوب تقييمه وتثمينه
|
تحديد حقوق ملكية الاملاك العقارية
|
تحيد الهدف من التقييم والتثمين
|
تحديد وتعريف القيمة
|
تحديد تاريخ التثمين
|
تحديد مجال منظور التثمين والافتراضات
|
ثانيا :
تخطيط عملية التثمين العقارى
تحديد الاشخاص
|
تحديد الادوات
|
تحديد البيانات اللازمة ومصادر الحصول
عليها
|
اعداد جدول زمنى للاشخاص والادوات اللازمة
لاتمام عملية التقييم والتثمين
|
ثالثا : جمع وتحليل
البيانات
جمع البيانات المطلوبة
|
أكمل البيانات اللازمة
|
مقارنة البيانات المأخوذة من مصادر مختلفة
|
رابعا : تحديد أقصى وأفضل استخدام للعقار
الموقع بدون تحسينات ( المبانى )
|
العقار بعد التحسينات ( المبانى )
|
خامسا : تقدير قيمة الموقع
طريقة البيع المقارن
|
طريقة صافى القيمة
|
أسلوب تطوير وتنمية الارض
|
طريقة فائض الارض
|
طريقة التخصيص
|
سادسا : تقدير قيمة المبنى
أسلوب حساب التكلفة
|
أسلوب مقارنة المبيعات
|
أسلوب حساب الدخل
|
سابعا : التقدير النهائى للقيمة
تسوية وتوحيد مؤشرات القيمة
|
تكوين رأى حول التقدير النهائى للقيمة
|
ثامنا : اعداد وكتابة تقرير التقييم والتثمين
العقارى
السؤال الثالث
تكلم عن : * سمات وخصائص الموقع. * سمات وخصائص
المبنى.
اجابة السؤال الثالث
تعد سمات وخصائص الموقع وسمات وخصائص العقار
من أهم العوامل التى تؤثر على تثمين العقارات.
أولا : سمات وخصائص الموقع :
·
موقع الارض أو العقار.
·
مساحة الارض والعقار.
·
الشكل الهندسى للارض والعقار.
·
عرض الشارع الذى تقع فيه الارض أو العقار.
·
طبيعة الارض.
·
المرافق والخدمات.
1-
موقع الارض أو العقار:
يؤثر موقع الارض أو العقار على الثمن صعودا
وهبوطا. فالاراضى والعقارات التى تقع فى وسط المدينة أو العاصمة ، أو التى تطل على
نهر النيل ، أو على شاطئ البحر ، أو تلك التى تقع على الشوارع الرئيسية فى المدن. تلك
الاراضى أو العقارات ترتفع أثمانها عن تلك التى تقع على أطراف المدينة ، أو التى
تبتعد عن شاطئ النيل ، أو تبتعد عن شاطئ البحر فى المدن الساحلية ، أو تلك التى
تقع فى الشوارع الجانبية أو الفرعية.
كذلك فان الشقق السكنية التى تقع فى كل من
الدور الارضى أو الاخير تقل أثمانها عن الشقق التى تقع فى غيرها من الادوار.
2-
مساحة الارض والعقار :
تؤثر مساحة الاراضى والعقارات على أثمانها :
فزيادة مساحة الاراضى والعقارات تؤدى الى
ازدياد الطلب عليها وارتفاع أثمانها . والعكس صحيح. حيث أنه لايمكن بناء مبانى من
نوعية المبانى الادارية والخدمية والفندقية والاستثمارية ( المدارس – المستشفيات –
الجامعات – المراكز التجارية ) فى أرض صغيرة المساحة حتى 500م.
كما يؤثر عرض واجهات الاراضى والعقارات
بالنسبة لقيمتها على أثمانها ، فالشكل المستطيل والمربع ذو الابعاد المناسبة يؤدى
الى زيادة أثمانها عن الاشكال المثلثة والدائرية والغير منتظمة.
3-
الشكل الهندسى للارض والعقار :
يؤثر الشكل الهندسى للارض أو العقار على ثمنه
أو أثمانها ، فالشكل المستطيل والمربع ذو الابعاد المناسبة يؤدى الى زيادة أثمانها
عن الاشكال المثلثة والدائرية والغير منتظمة.
4-
عرض الشارع الذى تقع عليه الارض أو العقار :
يؤثر عرض الشارع الذى تقع عليه الارضى أو العقارات
فى ثمنها ، فتزداد أثمانها فى الشوارع العريضة وتقل فى الشوارع الضيقة. حيث أنه
وفقا لقانون المبانى لايسمح بمبنى ارتفاعه أكثر من مرة ونصف عرض الشارع.
5-
طبيعة الارض :
تؤثر طبيعة الارض ونوع التربة على أثمان
الاراضى والعقارات .
- يؤدى استواء الارض الى ارتفاع أثمانها عن
غير المستوية.
- التربة التى تتميز بتحملها لاجهادات عالية
أى تميل الى الصلابة تقل معها تكلفة الاساسات وترتفع أثمانها والعكس.
6-
المرافق والخدمات :
تؤثر الخدمات والمرافق المتوافة فى موقع
الارض أو العقار على أثمانها ، فتوافر :
- المرافق العامة : الطرق – المواصلات –
الكهرباء – المياه – الصرف الصحى – التليفونات.
- الخدمات : المدارس – المستشفيات – الاسواق
التجارية – النوادى.
يسهم ذلك كله بشكل كبير فى اتجاه أثمان
الاراضى والعقارات للارتفاع ، أما عدم توافر هذه الخدمات جزئيا أو كليا لاشك سيؤدى
الى اتجاه الاثمان للانخفاض.
ثانيا : سمات وخصائص العقار :
·
نوعية العقار.
·
بناء العقار بترخيص من السلطة المختصة.
·
نوعية الانشاءات.
·
الحالة البنائية للعقار.
·
نوعية وجودة تشطيب العقار.
·
نوعية ومستوى الخدمات المتوافرة فى العقار.
1-
نوعية العقار:
يمكن تقسيم العقارات عموما الى ما يلى :
- العقارات السكنية العادية المكونة من
طابقين الى خمسة طوابق.
-
العقرات السكنية غير العادية والتى يصل عدد الطوابق فيها الى اثنى عشر
طابقا.
- العقارات الخدمية والادارية.
- العقارات الفندقية ، وهذه مستثناة من
الارتفاعات وقد تصل الى خمسين طابقا.
- العقارات الاستثمارية : المدارس –
المستشفيات – المراكز والاسواق التجارية "المولات".
2-
بناء العقار بترخيص من السلطة المختصة :
بناء العقار بترخيص من السلطة المختصة ، وعدم
وجود مخالفات يؤديان الى ازدياد ثمنه.
وفى كل الاحوال يجب الالتزام بالاشتراطات
البنائية الخاصة بالارض الفضاء المعدة للبناء محل الترخيص والواقعة داخل (كردون)
البنادر والمدن الواردة بقانون المبانى وغيره من القوانين الاخرى ، ومنها :
- أن تكون الارض المعدة للبناء معتمدة
التقسيم.
- ألا تكون واقعة على جانبى الاطرق العامة.
- ألا تكون واقعة على نهر النيل أو مصاب الرى
أو الصرف.
- ألا تكون أرضا أثرية أو بها آثار.
- عدم تجاوز الارتفاع الاقصى المقرر فى قانون
الطيران المدنى.
- مراعاة الالتزام بأحكام قانون البيئة.
- حظر البناء على أراضى القبور والجبانات.
ومن المخالفات التى ثؤثر على تثمين الارض أو
العقار ما يلى :
- مخالفة البناء بدون ترخيص فى مناطق كردون
المدينة.
- البناء فى مناطق خارج كردون المدينة (
العشوائيات).
- مخالفة الارتفاع وتجاوز الحد الاقصى المقرر
طبقا لاشتراطات المناطق.
- التعلية بدون ترخيص.
- مخالفة أبعاد المناور.
- مخالفة البروز.
- مخالفة الاستعمال لتحويل البدروم أو الجراج
الى بوتيكات أو محلات تجارية أو تحويلها الى استخدامات خدمية أو سكنية.
- مخالفة فى الواجهات أو الابعاد الجانبية.
- مخالفة الخروج على خط التنظيم المعتمد من
الجهات المختصة.
- مخالفة فى فتحات التهوية والاضاءة الطبيعية.
3-
نوعية الانشاءات :
تؤثر نوعية الانشاءات على أثمان العقارات
فوجود عناصر انشائية ذات جودة عالية تؤدى الى اتجاه الاثمان للارتفاع والعكس صحيح.
4-
الحالة البنائية للعقار :
تؤثر الحالة البنائية للعقار على اتجاه
الاثمان ، فالعقار الذى يتميز بأنه فى حالة بنائية ممتازة لاشك أن ثمنه سيكون أعلى
من العقار الذى يكون فى حالة أقل تحتاج الى تحسينات وتدعيم أو توسعة أو دمج مع
عقار آخر .
أما العقار الذى تكون حالته البنائية متدهورة
ولابديل عن هدمه وبنائه مرة أخرى فان ثمنه سيتجه للانخفاض.
5-
نوعية وجودة تشطيب العقار:
تؤثر نوعية وجودة تشطيب العقارعلى ثمنه هبوطا
وصعودا ، فاذا اتسمت التشطيبات الداخلية والخارجية ومداخل العقار بمستوى عال من
التشطيب فلا شك فى أن ذلك سيؤدى الى اتجاه الاثمان للارتفاع ، والعكس.
6-
نوعية ومستوى الخدمات المتوافرة فى العقار:
تؤثر الخدمات المتوافرة بالعقار على اتجاه
الاثمان ، فتوافر خدمات الحراسة ، واطفاء الحريق ، والمصاعد الكهربائية ، والتكييف
المركزى ، ونظام مركزى لجمع المخلفات الصلبة . كل هذه الخدمات ستؤدى الى اتجاه
الاثمان للارتفاع . أما عدم توافرها كليا أو جزئيا فلا شك سيؤدى الى اتجاه الاثمان
للانخفاض.
السؤال الرابع
أكتب مذكرة مختصرة عن أسباب الملكية ونوع الحيازة ووثائق
الملكية
اجابة السؤال الرابع
تعد العوامل القانونية من أخم العوامل التى تؤثر على
تثمين العقارات ، وتؤثر العوامل القانونية الخاصة بحقوق الملكية العقارية تأثيرا
كبيرا على أثمان الاراضى والعقارات لذا لابد من التأكد والتحقق من :
أولا : أسباب كسب الملكية العقارية :
·
الشراء بعقد مشهر أو عقد ابتدائى أو عقد
نهائى.
·
هل الملكية سببها الميراث ، أو الوصية ، أو
الشفعة ، أو وضع اليد.
ثانيا : نوعية حيازة الملكية العقارية :
·
هل الملكية العقارية مسجلة خاصة ، أم مسجلة
مشاعة ، أو مخصصة.
·
هل تمت حيازة الارض أو العقار من خلال :
الايجار ، أو وضع اليد ....الخ
ثالثا : وثائق الملكية العقارية :
هل
وثائق ملكية الارض أو العقار مسجلة ومشهرة أم أنها غير مسجلة ولامشهرة ؟
فتوافر
أسباب كسب الملكية المشروعة ووثائقها يؤدى الى اتجاه أثمان الاراضى والعقارات الى
الارتفاع ، أما عدم توفرها فيؤدى
اتجاه أثمانها الى الانخفاض. ومن تلك الحالات :
1-
حالة وجود حقوق مادية أو عينية على العقار
مثل : الديون – الرهن – الشفعة – الاختصاص – الارتفاق.
2-
حالة وجود نزاع قضائى على الملكية العقارية
أو مع المستأجرين.
3-
حالة وجود نزاع قضائى مع المقرضين.
4-
حالة وجود مستأجر بالارض أو العقار كلها أو
بعضها.
5-
حالة مدة الايجار الطويلة.
6-
حالة قيمة الايجار المنخفضة.
7-
حالة كثرة عدد الشركاء فى الملكية العقارية.
السؤال الخامس
عدم توافر وثائق الملكية ووجود خلافات بين
الملاك والاطراف الاخرى تؤثر على قيمة العقاربالايجاب والسلب . وضح ذلك.
اجابة السؤال الخامس
من أهم العوامل المؤثرة على قيمة
العقار ما يعرف بمجموعة حقوق الملكية ، وهى تشمل الآتى :
1-
حق استخدام العقار.
2-
حق بيع العقار.
3-
حق تأجير واستئجار العقار.
4-
حق الاقامة وحق ترك العقار(حق الاشغال وحق
الاشغار).
5-
حق التنازل عن العقار.
6-
حق رفض أى حق مما سبق.
فعندما يمتلك شخص ما عقارا يشتمل على
كامل مجموعة حقوقه مدعما بوثائق ملكية بلا منازع أو قيود (على وجه الاستبداد) ،
فيسمى بذلك مالك عقارقليل التكاليف (على وجه الاستبداد)،ويوصف بأنه حائز لاكبر
معدل كمى ونوعى من الملكية ، أو أنه صاحب المصلحة الوحيد فى ملكية هذا العقار.
ولما كانت القيمة ترتبط بتلك الحقوق اللاحقة
بالعقار أيا كان نوع أو درجة الحق المفقود.فعلى الخبير المثمن أن يعى الحقوق محل
التثمين فى أى تكليف يعهد اليه به.
ولما كان التثمين هو عملية تقدير للقيمة
وهى تتأسس بدورها على الحقوق المتوافرة أمام المشترى المقترح وفقا لما يملكه البائع
من وثائق الملكية . فأن على الخبير المثمن أيضا أن يأخذ فى الاعتبارمجموعة الحقوق
ومحدوديتها والقيود المفروضة عليها بهدف الوصول الى تقدير معقول للقيمة. "
عليك دوما القيام بواجبك ، وأن تحدد بوضوح الحقوق الاصلية للعقار محل
التثمين" . واذا ما صارت احدى المسائل المتصلة بحقوق ملكية العقار قضية أو
مشكلة من نوع ما بالنسبة للعقار موضع التثمين فيجب ايضاحها فى تقرير التثمين . واذا
أمكن قياس التأثيرات السلبية على القيمة فيجب حينئذ قياسها ، فاذا لم يمكن قياسها
فيجب ذكر هذه الحقيقة ، ولكن لايجب تحت تأثير لأى ظرف من الظروف أن يتسبب انعدام
القدرة على قياس المضار فى اغلاق باب التفاوض حول شراء أو بيع العقار.
السؤال السادس
تكلم عن مستويات خبرات التثمين العقارى.
اجابة السؤال السادس
توجد مستويات أربع لخبرات التثمين ، وهى :
1-
التثمين الفردى العام.
2-
تثمين المستثمرين.
3-
تثمين وسطاء بيع (سماسرة) العقارات.
4-
تثمين خبراء التثمين العقارى المحترفين.
وتفصيل ذلك على النحو التالى :
أولا : التثمين الفردى العام :
المستوى
الاول هو مستوى نعرفه جميعا وبشكل يومى. فالناس يقومون بالتثمين يوميا وبدون أن
يعوا عملية التفكير التثمينية التى تجرى فى عقولهم.فالتثمين العقلى قد يحدث من أجل
شراء ملبس أو سيارة أو الاستثمار فى العقارات.
وعند
شراء العقارات فان تقييم الافراد للثمن أو القيمة يتأسس أيضا على ما يعرفونه ، أو
على الاقل ما يظنون أنهم يعرفونه عن السوق وما سمعوه من أصدقائهم وجيرانهم، أولئك
الذين يعتمدون على أحكامهم الشخصية الفردية وقد يرتكبون أخطاء تكلفهم غاليا عند
بيعهم أو شرائهم عقارا.
ثانيا : تثمين المستثمرين :
يأتى
بعد المستوى الفردى العام لخبرات التثمين ، المستوى الثانى من الخبرة فى سوق
العقارات ويحوزه المستثمرون ، وتعتمد تصرفاتهم أيضا على معلوماتهم عن السوق ، ومع
ذلك فانهم يميلون الى حد ما الى الموضوعية والواقعية فيما يختص بتقييمهم وتثمينهم
للعقار عما يفعله الافراد العاديون.
فأحكامهم
ومقاييسهم تتأسس بصفة عامة على ما يمكن للعقار أن يغله لهم من حيث العائد على
الاستثمارات والمميزات الضرائبية المحتملة لهذا العقار وهذا العائد.
ثالثا : تثمين وسطاء بيع (سماسرة) العقارات :
أما
المستوى الثالث من التثمين فهو مستوى مركب من سماسرة ووسطاء بيع العقارات ذوى
الخبرة ، فهم يقومون بالتثمين بشكل يومى فى الغالب وفيما يختص بالاملاك العقارية
وعلى حين أن تقييماتهم ليست بالتقييمات ولا
التثمينات الرسمية، فان آراءهم تتأسس بصفة عامة على معلوماتهم عن السوق
العقارى بخاصة وعن الانشطة الدائرة به.
على
حين أن وسطاء وسماسرة بيع العقارات ذوى الخبرة قد لايتبعون العملية التثمينية ،
فان الاذكياء منهم يمكنهم التعرف على الاختلافات والفوارق ، فعمليتهم ستنم عادة عن
قيمة معبرة بشكل واضح وسليم عما هو سائد بالسوق.
رابعا : تثمين خبراء التثمين العقارى
المحترفين :
المستوى
الاخير والنهائى للخبرة هو مستوى خبير التثمين العقارى المؤهل والذى يقوم بالتثمين
باعتباره مهنيا محترفا لايجاد قيمة موضوعية وحقيقية وواقعية للعقار بعد تحليل كل
البيانات المرتبطة بالعقار والموجودة بالسوق.
والخبراء
المثمنون المؤهلون والمحترفون قادرون على اصدار أحكام وقياسات موضوعية نظرا
لانعدام مصلحتهم سواء فى العقار أو فى صفقة البيع والشراء اذا ما كانت ممكنة . ومن
ثم فان القيمة النهائية لتثميناتهم يجب أن تتأسس فحسب على معطيات السوق.
ولتنظيم
عمل الخبير المثمن العقارى يلزم :
1-
توفير الحماية لكل من الجمهور والصناعات التى
يعمل بها من الممارسات غير الاخلاقية والقاصرة لبعض خبراء التثمين غير المتمكنين.
2-
ايجاد حظر مستمر على الانحراف عن المعايير التى
تحمى خبراء التثمين الشرفاء والمتمكنين حرفيا ومهنيا ضد المنافسة غير الشريفة.
ومن المقبول بعامة أن التثمين العقارى ليس
علما ثابت الحقائق بقدر ما هو فن ، فالتثمين يعتمد كلية على ذكاء وتحليل المثمن
للبيانات المتاحة والضرورية فى السوق وكذا خبرته العميقة ، بحيث يمكنه تقدير قيمة
العقار بأسلوب موضوعى. على حين أن التحليل الاحصائى والتأثير الاحصائى للمعلومات
أمران هامان ، الا أنهما لايفوقان فى الاهمية حكم الخبير المحنك على بيانات السوق
الفعلية. ففهم وادراك عوامل السوق وقدرة المثمن على التعبير عن ردور أفعال السوق
فى أسلوب واضح ومختصر لهو الفن الذى يشكل التثمين.
فالتثمين
مشكلة يسعى المثمن لحلها ، والتثمين عبارة عن أداة نستخدمها أيضا لحل هذه المشكلة
. فالمشكلة التقليدية التى تشغل بال خبير التثمين نحو العقار هى تحديد قيمة العقار
تحديدا دقيقا وأمينا فى ظل عدد من الظروف والشروط وهذا الصدد أو المقام الساعى
لتحديد قيمة واضحة محددة يعرف باسم الهدف من وراء التثمين . ففى كل تكليف بالتثمين
أو تقدير للقيمة يجب على الخبير المثمن أن يضع الهدف نصب عينيه قبل أن يبدأ بعملية
التثمين.
السؤال السابع
أكتب مذكرة مختصرة عن أهم العناصر الاقتصادية
المؤثرة على قيمة العقار.
اجابة السؤال السابع
تعد العوامل الاقتصادية من أهم العوامل
المؤثرة على القيمة ، فهى تؤثر على القيمة الناتجة عن تغير التسويات الجارية فى
الاقتصاد ، فالقوى الاقتصادية تشمل توفر :
·
وفرة المصادر الطبيعية والمال.
·
التكلفة الاقتصادية.
·
العوامل الاقتصادية المؤثرة على التجارة
والصناعة والاجور.
·
ضوابط الاسعار.
·
القوة الشرائية.
·
أية قوى أخرى تؤثر على تشغيل ومسار الاقتصاد.
فعلى سبيل المثال فان فتح مصنع جديد فى مجتمع
صغير قد يتسبب فى تدفق المزيد من العائلات وزيادة القدرة الشرائية ، وخلق المزيد
من الوظائف وفرص التشغيل والعمالة وزيادة المشروعات مما يؤدى الى انتعاش التجار
المحليين.
من ناحية أخرى فان غلق مصنع فى منطقة كان
يعتبر المصدر الرئيسى للرزق فى هذا المجتمع ، قد يكون له أثر مدمر، بما فى ذلك
انخفاض حاد فى قيمة الاملاك العقارية.
كما أن ارتفاع سعر الفائدة أو ارتفاع معدلات
البطالة قد يكون لهما آثار حادة على الاقتصاد ، ومن بعض هذه الاثار الاشد وضوحا قد
يكون انخفاض قيمة الاملاك العقارية وانخفاض فى وفرة المال المتداول فى الاقتصاد
المحلى ، مما يؤدى الى العديد من التأثيرات السلبية الاخرى المصاحبة والناشئة عن
تلك القوى.
السؤال الثامن
أشرح ووضح المفاهيم التالية : السعر – القيمة
– الثمن – التكلفة.
وبين الفرق بينها.
اجابة السؤال الثامن
·
السعر : هو المبلغ النقدى الذى يطلبه البائع أو
يعرضه المشترى.
·
الثمن : هو المبلغ النقدى الذى تراضى عليه كل من
البائع والمشترى ، وهو أصبح حقيقة.
·
القيمة : هى القيمة التقديرية التى يحددها خبير
التقييم العقارى ، وهى تخضع لعوامل موضوعية وعوامل تقديرية (شخصية).
1-
العوامل الموضوعية
: هى اتباع أسليب وطرق التقييم العقارى الثلاثة : ( البيع المقارن – التكلفة – الرسملة
).
2-
العوامل الشخصية
: تتعلق بمؤهلات وخبرات خبير التقييم العقارى.
·
التكلفة : وهى اما أن تكون حقيقية أو تقديرية.
1-
التكلفة الحقيقية : فهى تشمل التكاليف
المباشرة والتكاليف غير المباشرة للعقارات وتكون حقيقية.
2-
التكلفة التقديرية : فهى تشمل التكاليف
المباشرة والتكاليف غير المباشرة لعقار يراد معرفة تكلفة تجديده أو احلال عقار آخر
مكانه (الاستنساخ).
السؤال التاسع
تصنف الاسواق العقارية طبقا لعدة معايير :
* المعيار الجغرافى. * معيار الانتاج والتداول. * معيار التوازن السوقى.
وضح..
اجابة السؤال التاسع
أولا : المعيار الجغرافى :
·
أسواق محلية : وهى الاسواق التى يكون فيها كل
من الطلب والعرض محلى.
·
أسواق اقليمية : وهى الاسواق التى يكون فيها
العرض محلى ولكن الطلب اقليمى ( من الخليج مثلا).
·
أسواق دولية : : وهى الاسواق التى يكون فيها
العرض محلى ولكن الطلب عليها دولى.
ثانيا : معيار الانتاج والتداول :
· السوق العقارى الاولى : وهو السوق الذى يتم فيه انشاء وتداول عقارات لاول
مرة.
· السوق العقارى الثانوى : هو السوق الذى يتم فيه تداول عقارات تم انشاؤها من
قبل.
ثالثا : السوق المتوازن عقاريا :
عندما
يكون هناك توازن بين العرض والطلب يسمى السوق متوازن عقاريا .
أما
اذا كان الطلب أكثر من العرض فيسمى سوق البائعين.
أما
اذا كان العرض أكثر من الطلب فيسمى سوق المشترين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق