التقييم والتمويل العقـــــــــــــارى - بحث : محيى الدين عبدالعليم

	جامعة عين شمس مركز التعليم المفتوح دبلوم الخبراء العقاريين 2012-2013
	التقييم والتمويل العقـــــــــــــارى   Mohey

 

 

 

[اعداد : محيى الدين عبدالعليم]

اشراف الاستاذ الدكتور/مصطفى دسوقى كسبة

 

مقدمة

 

 يعتبر الاستهلاك هو الغرض النهائي من النشاط الاقتصادي، وهو عبارة عن استنفاذ السلع والخدمات مباشرة وبصفة نهائية لسد حاجات ورغبات الإنسان. ويعتبر إنفاق الأسرة على السكن من أهم بنود إنفاقها الاستهلاكي، ويعكس مستوى معيشتها، إذ يؤثر فيها ويتأثر بها في إطار نمط الإستهلاك السائد.

     وعلى الرغم من تباين نمط الإنفاق الاستهلاكي وتوزيعه بين الإنفاق على السكن ومختلف البنود الانفاقية الأخرى وفقاً للعديد من العوامل، إلا أن الإنفاق السكني لم يزل يمثل الهاجس الأكبر لجميع الأسر، وتتباين مستوياته وتكلفته بشكل كبير بين مدى واسع، ليعكس مستوى عال من الرفاه والتنعم بالحياة، ومجرد مأوى لمحدودي الدخل أو لبدء الحياة الزوجية للشباب. ومن هنا يختلف الإنفاق على المسكن اختلافا كبيرا، إذ تختلف القيمة الإيجارية التي يمكن للأسرة دفعها، أو سعر المنزل الذي ترغب الأسرة تملكه وفقاً لاعتبارات عديدة تتداخل فيما بينها، وتؤثر وتتأثر ببنود الإنفاق الاستهلاكي الأخرى التي تتنافس في مجملها على دخل الأسرة، وتشكل في مجملها مستوى الحياة والمعيشة والرفاه الاقتصادي والاجتماعي.

     ومع الارتفاع المستمر فى أسعار الاراضى ومواد البناء والعمالة وكافة تكاليف الانشاء تزايدت شكوى فئات كثيرة من السكان، وتأثرت مستويات معيشتهم بشكل واضح، في الوقت الذي ينعم فيه غيرهم  بمستويات إسكان فاخرة ومستويات معيشية وتنعميه مرتفعة. فلقد اتسمت المدن الكبيرة بزيادة الكثافة السكانية، وصاحب ذلك زيادة الطلب على المساكن على اختلاف مستوياتها ونوعياتها، وارتفاع أسعارها ومستويات إيجارها إلى حد فاق القدرات المالية لشرائح عديدة من الأسر، ولم يسلم الريف المصرى والاراضى الزراعية من الاعتداء لتدبير مسكن للاسرة .

وقد أثرسعى الاسرللحصول على مسكن سواء عن طريق الايجار أو عن طريق التملك بلا شك على نمط إنفاقها الاستهلاكي بشكل عام. لذا يكون من الأهمية بمكان أخذ الإنفاق السكني بعين الاعتبار .

لذا فقد تزايدت أهمية التقييم العقارى حيث أن عملية التقييم أو التثمين العقارى تعد حجر الزاوية فى صناعة العقار والمهمة الاساسية لهذه العملية.

 

 

 

 

 

 

تعريف التثمين العقاري لغة

 

التثمين العقاري يتألف من كلمتين وهما "التثمين"، "العقاري" ومن أجل التوصل إلى مفهوم التثمين العقاري في اللغة فلا بد من بيان التعريف اللغوي لكل مفردة منهما:

 

أولا: تعريف التثمين:

 

التثمين في اللغة: مصدر "ثمنت الشيء" أي: جعلت له ثمنا بالحدس والتخمين(1). والثمن: هو عوض ما يباع(2)، وجعله بعضهم بمعنى القيمة(3).

 

ثانيا: تعريف العقار:

 

العقار - بفتح العين– مأخوذ من عقر الدار أي: أصله، ومعناه: كل ماله أصل وقرار ثابت كالأرض والدور والضياع والنخل، وجمعه: عقارات، والعقار من كل شيء: خياره(4). ويقابله: المنقول: وهو الشيء الذي يمكن نقله من محل إلى آخر، كالنقود والعروض والحيوانات والمكيلات والموزونات ونحوها(5).

المطلب الثاني: تعريف التثمين العقاري اصطلاحا.

يتألف "التثمين العقاري" من كلمتين ، ولا بد من إيضاح المعنى المفرد لكل كلمة لكي يتضح المعنى المركب منهما، وسأبين المعنى الاصطلاحي لكل كلمة على النحو التالي:

 

أولا: تعريف التثمين اصطلاحا:

 

عرف التثمين بأنه: "تقدير بدل عن المبيع بالحدس والتخمين(6)".

وعلى هذا التعريف يكون معنى الثمن: هو ما يجعل بدلا عن المبيع باتفاق المتبايعين(7).

وجاء في درر الحكام(8): "التثمين: بمعنى وضع القيمة والسعر"، وفي عمدة القاري(9): "التثمين: وهو التقويم".

وعلى هذا يكون التثمين بمعنى التقويم، ويكون الثمن معناه: القيمة ، وهذا يخالف التعريف الأول الذي يفرق بين التثمين والتقويم وبين الثمن والقيمة.

وعند التأمل في استعمالات الفقهاء للفظ التثمين يتضح أن الأصل في التثمين هو ما ذكر في التعريف الأول ومعناه يفارق معنى التقويم، ولكن ورد في استعمالات عدد من الفقهاء أن التثمين يأتي أيضا بمعنى التقويم، وسيأتي ما يشهد لهذا عند المقارنة في الألفاظ ذات الصلة.

ثانيا: تعريف العقار اصطلاحا:

العقار: هو الثابت الذي لا يمكن نقله وتحويله من مكان إلى آخر، مثل الأرض والدار(10).

وعرفه الشيخ بكر أبو زيد بتوسع فقال: "العقار يراد به ما يملكه الإنسان من الأراضي، والمنشآت عليها، من البيوت، والقصور، والعمائر، والشقق، والدكاكين، ومحطات الوقود، والاستراحات، ونحوها، بأي سبب من أسباب الملك، من إحياء أو شراء أو إرث أو هبة".(11)

ونتوصل بعد ذلك في التعريف الاصطلاحي للتثمين العقاري بمعناه المركب:

بأنه: "تقدير بدل عن كل مبيع له أصل وقرار ثابت كالأرض والدور ونحوها بالحدس والتخمين".

وعلى التعريف الثاني للتثمين -الذي هو بمعنى التقويم- يكون تعريف التثمين العقاري بمعناه المركب:

هو " تقدير بدل نقدي عن كل عين أو منفعة لها أصل وقرار ثابت –كالأرض والدور ونحوها– يعادلها في حال المعاوضة به عنها حقيقة أو افتراضا".

وعلى التعريف الأول لا يكون التثمين إلا في المعاوضات (وهي ما فيها المبادلة بعوض)، ولا يدخل التثمين في التعويضات في التصرفات المقتضية للضمان، كالإتلاف والغصب، بل يدخل فيها التقويم.

ولكن على التعريف الثاني الذي يفسر التثمين بالتقويم فإن التثمين لا يختص بالمعاوضات بل يدخل أيضا في التعويضات(12).

 

والحقيقة أننى مع من يفرق علميا بين التثمين والتقويم ، وأرى أن التقييم مفهومه أوسع من التثمين لان الثمن قد يكون لاعلاقة له بالقيمة المقدرة . فقد يدفع ثمنا أكبر أو أقل من قيمة الشىء وفقا لاتفاق وتراض بين البائع والمشترى.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

أسباب اللجوء الى التقييم العقارى

 

نلجأ الى التقييم العقارى للاسباب الآتية :

-          لتحديد سعر عقار نريد بيعه او نريد شرائه.

-          تحديد سعر عقار كجزء من تركة لتحديد الأنصبة.

-          تحديد قيمة عقارات او املاك عند اندماج شركات او تصفيتها او إفلاسها.

-          تحديد قيمة تمويل عقاري عل عقار بعينه.

-           تحديد ايجار للاملاك كنسبة من قيمتها.         

-          تحديد قيمة التأمين الواجبة على عقار.

-          تحديد خسائر املاك عقارية تعرضت لزلزال او حريق او اتلاف سواء كان طبيعي او بقصد.

-          تقيم العقارات لاغراض ضرائبية.

-          تحديد انسب قيمة لاستخدام املاك عقارية خالية.

-          تحديد ما إذا كان الأستخدام الحالي للعقار هو افضل استخدام ام لا .

-           تحديد قيمة توسعات مستقبلية.

-           تحديد ما اذا كان الاستخدام الحالى للاملاك هو أفضل استخدام لها أم لا ؟.

 

 

 

ماهي العوامل التي تؤثر على قيمة العقار او الارض؟

 

-   سند الملكية( العقد المسجل لدى الشهر العقاري اقوى من العقد الإبتدائي او عقد صحة ونفاذ غيرمشهر)

-     حصص الملكية بين الشركاء (يفضل اقل عدد من الشركاء)

-     الموقع ( داخل المدن اعلى قيمة من خارجها – الشوارع الرئيسية اعلى قيمة من الشوارع الجانبية )

-     المساحة.

-      الشكل الهندسي للأرض المربع افضل من المستطيل.

-     عرض الشارع (يزداد السعر مع اتساع الشارع).

-     المرافق العامة والخدمات الخاصة بالمنطقة.

-     الإشتراطات الخاصة ( زيادة عدد الأدوار او زيادة المساحات الخضراء او وجود اماكن للسيارات

-     عدم وجود نزاعات قضائية.

-     الحالة البنائية للعقار.

-     وجود مستأجر في العقار او خالي.

-     مستوى البناء والتشطيب.

-     طبيعة الإنشاء ( حوائط حاملة –هيكل خرساني – قواعد – لبشة – خوازيق .... الخ ).

-     وجود تراخيص البناء.

-     وجود حقوق مادية اوعينية على العقار او الأرض.

-     الحالة الإقتصادية العامة ( العرض و الطلب ).

-     القيود الإمنية في المنطقة تقلل من قيمة للعقار. 

 

 

 

 

ماهي انواع الثروة العقارية ؟

-          الأراضي ( الخام والمطورة )

-          العقارات المبنية وتتكون من :

            ·         العقارات السكنية.

            ·         العقارات التجارية.

            ·         العقارات الإدارية.

            ·         العقارات الصناعية.

            ·         العقارات الخدمية.

            ·         العقارات الزراعية مثل المزارع والبساتين ومزارع الأسماك والدواجن.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

أثار عملية التقييم العقارى

 

اولاَ: الاثار على المجتمع:

 

الاثار الايجابية:

1-      يساعد على تاسيس قاعدة بيانات لاسعار العقارات ومواد البناء ومساحات البناء.   وينظم عملية السجل العقاري او التسجيل العيني للعقار.  وجود هذه القاعدة من المعلومات يعتبر توثيقاَ تاريخياَ يمكن الرجوع الية لمعرفة معدلات النمو والتضخم.   ومنها يمكن معرفة النمو والتضخم المستقبلي.  وهو اساس العملية التخطيطية.

2-       يساعد على سهولة معرفة والتحكم والادارة وللسوق العقاري والتحكم في اسعار العقارات:  وعن طريق التثمين العقاري يمكن معرفة مناطق النمو والتحكم في التوسع العمراني والتأكد من توجهاته.

 

الاثار السلبية:

1-    إحساس المواطن بالظلم والبخس لحقة.  وعدم وجود العدالة والمساواة في ما يحصل علية.

2-    إنتشار الحالات والممارسات السيئة للتثمين وحدوث تلاعبات تؤدي إلى افلاس بعض المواطنين او خداعهم وإيهامهم بارباح فاحشة ولكنهم في النهاية يخسرون.

3-    تحديد قيمة الأرض بمعطيات لا ترتبط بعلم وقاعد البيانات تكون في أحوال كثيرة شبيهه بالمقامرة.

 

ثانيا : الاثار على الصناعة المالية والاستثمارية:

 

الاثار الإيجابية:

1-    يساعد على الوصول الى مستوى مشرف من العدالة في التقيم للمنتجات في الصناعة المالية والاستثمارية.

2-    إعطاء سمعة جيدة وتصنيف عالي وثقة عالمية للصناعة المالية والاستثمارية.

3-    إزدهار الاقتصاد وهذا بدورة يرفع من القيمة الاقتصادية للدولة والناتج الوطني.

4-    تطور جيد وتنوع وكثرة للمنتجات المالية وتوفير فرص عمل.

5-     يساعد على الرفع من مشاركة السوق المالي في مجموع الدخل والناتج الوطني.

6-    الرفع من مسنوى الدخل الوطني وزيادة الازدهار الوطني.

الاثار السلبية:

1-    فقدان الثقة في الاقتصاد والصناعات المالية والاستثمارية.

2-    ازمات مالية وإقتصادية قد تؤدي إلى الافلاس.

3-    مشاكل القروض في امريكا واوروبا( الصب برايم و الكردت كرنش).

4-    افلاس بعض الصناعات وضياع فرص العمل مما يؤدي الى البطالة.

5-     الكثير من البنوك افلست وخسرت اموالآ طائلة بسبب التثمين العقارى الخاطى اذ ان معظم العقارات قدرت بأكثر من قيمتها الحقيقية.

 

ثالثا : الاثار على المنتجات العقارية:

 

الاثار الايجابية:

1-    يشجع على جذب المستثمرين في المجال العقاري.

2-    إعطاء ثقة اكبر بالمنتجات العقارية بانواعها ونوع من الضمان للمستثمر.

3-    يساعد على تطوير وتنويع المنتجات.

4-    يوفر فرص عمل.

5-    يساعد على الرفع من مشاركة السوق العقاري في مجموع الدخل والناتج الوطني.

 

الاثار السلبية:

1-    فقدان الثقة في السوق العقاري ومنتجاته.

2-    تدهور القطاع العقاري.

3-    إنتشار الفوضى السوقية وعمليات الخداع.

4-    وبالتالي ينحسر القطاع العقاري وتقل قيمته وما يضيفه للإقتصاد والمجتمع.

 

 

 

 

 

 

 

 

الاثار العامة للتثمين العقاري

 

1-    دور التثمين العقاري في خلق آليات العرض والطلب في مجال قيمة الأراضي :LAND USE   وتأثيره علي LAND VALUE :

2-    يؤدي الى الوصول نحو منظومة عمرانية متكاملة للإدارة العمرانية من خلال معرفة قيمة عادلة للأراضي والممتلكات.

3-    مردوده كبير للتوازن من قيمة الأرض بالنسبة لقيمة العقار وساعد علي نجاح المنظومة. وتساعد علي إنتشار رؤوس أموال في أنشطة غير حفظ المال بالأرض.

4-     اساس الاقتصاد العمراني كمدخل لإعادة تنظيم وإدارة قيم الأراضي.  وتوفير التوازن بين العرض والطلب.

5-    يساعد على نمو إقتصاديات الاستثمار في الانشطه الاخرى مثل الاستثمار السياحي وتوفير فرص عمل وأسعار في متناول مستويات مختلفة.

6-     يحد من المضاربة بالأراضي.

7-    يساعد على معرفة وتقييم المؤسسات والقيمة الدفترية. وتوفير قيم أصول الشركات التي يتم تضمينها في تقاريرها المالية، وتحليل وتقدير أداء الاستثمارات العقارية .

8-     وسيلة للقضاء على عشوائية الأسعار والحد من المضاربات الوهمية.

9-     اساس لتنظيم سوق العقار ومحاولة السيطرة على التلاعب في الأسعار من قبل المضاربين، وتساهم في خلق نوع من التوازن في العرض والطلب والحد من المضاربات الوهمية من خلال إيجاد أطراف محايدة لتحديد الأسعار.

10-    يساعد على معرفة قيمة العقار حسب المعطيات الموجودة عن حركة السوق العقارية، الأمر الذي يساعد في القضاء على عشوائية أسعار العقار.

11-    اساس عملية دراسة  الجدوى الاقتصادية للمشاريع العقارية.

12-    قاعدة معلومات لأسواق السلع (مواد البناء) والخدمات الاستشارية والمالية  في وقت معين ولغرض محدد.

13-     تلعب دورا رئيسيا في عملية الاقتراض من المؤسسات المالية كالبنوك وشركات التمويل العقاري.

14-     يساهم في تطوير ومعرفة حجم الميزانيات المطلوبه لعملية تطوير وتخطيط المدن.

15-    يساعد على فض المنازعات بالمحاكم الشرعية وديوان المظالم.

16-    مهم لتحديد رسوم الزكاة المتعلقة بالعقار.

17-    اساس تحديد قيمة العقار لتوزيع التركات وحصر الورث.

18-    معرفة الحركة الاقتصادية العقارية ضمن الحركة الكلية لاقتصاد الدولة.

19-     ارتباط مهنة التثمين بنظام الرهن العقاري حيث ان هناك سلسلة من الإجراءات الإدارية لدى الجهات الممولة بطلب تثمين عقاري لمعرفة القيمة التقديرية وتناسبها مع سقف التمويل.

20-      الوصول إلي نظام وسوق عقاري متطوروعالمي يخضع لمعايير عالمية موحدة وبمقايسات مدروسه واحدة متفق عليها  ووفق معايير حديثة.

21-     يساعد على الوصول إلى صناعة تساوي مليارات الجنيهات ، ويزيد من فرص تملك المنازل .

22-     هي أهم الركائز الاساسية في عمليات البيع والشراء في السوق العقارية، حيث تأتي في مقدمة العمليات لاتخاذ قرار البيع أو الشراء أو دراسة جدوى المشاريع.

23-     الامثلة كثيرة في خسارة وانهيار عدد كبير من الشركات العقارية في السنوات الماضية نتيجة خلل في نظام التقييم العقاري، مما دفع بعض الحكومات الغربية الى إنشاء منظمات للاحتياط في عمليات التثمين العقاري.

 

24-    ممارسة عملية التثمين من قبل أشخاص غير متخصصين قد تلحق ضررا بالراغبين في البيع او الشراء في العملية العقارية وتعمل على إضعاف دراسات الجدوى العقارية على المستوى البعيد.

 

25-    المساعدة على معرفة الحركة الاقتصادية العقارية ضمن الحركة الكلية لاقتصاد الدولة.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

التمويل العقارى

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

يتضح لنا من هذا البحث المشاكل التى تعانى منها مهنة التقييم العقارى فى مصر والتى تؤثر بدورها على كافة الانشطة المتعلقة بها ، ومن أهم هذه المشاكل كما أوضحنا هو غياب قاعدة البيانات التى تمكننا من اتمام عملية التقييم بكفاءة ونجاح.

لذا فاننا نطمح من الدولة الاهتمام بعملية التقييم العقارى من ناحيتى تقنين أوضاع المقيم العقارى الدارس وتسجيله حتى تتسع قاعدة الممارسين المسجلين .

وكذا الاهتمام بانشاء قاعدة بيانات للثروة العقارية المصرية من أراضى ومنشات فى كافة أنحاء الجمهورية ، مما ينعكس على هذا القطاع الحيوى الذى يمثل أهمية كبيرة من اهتمامات الاسرة المصرية ومن دخلها وانفاقها ، وينعكس أيضا على الاقتصاد القومى لما لهذا القطاع الحيوى من أهمية كبرى لارتباطه بحرف وصناعات كثيرة تتيح الكثير من فرص العمل وتجذب الاستثمارات المحلية والاجنبية للاستثمار فى هذا القطاع وفى الصناعات المرتبطة به.

 

وعلى الله قصد السبيل..

 

 

 

 

 

محيى الدين عبدالعليم محمد

شركة الحرية للتنمية العقارية

 

المراجع :

 

·   مقترح بحثي مقدم من الطالب ثامر بن فؤاد الرجيب لاستكمال متطلبات الحصول على درجة ماجستير العلوم في الاقتصاد الزراعي- جامعة الملك سعود - كلية علوم الأغذية والزراعة - قسم الاقتصاد الزراعي.

·        الضوابط الشرعية للتثمين العقاري - د. أحمد بن محمد الخضيري

·   ورقة عمل الاثار الاقتصادية للتثمين العقاري – تقديم - سعادة د. عبدالله ابراهيم الفايز شوال 1430هـ  ( 22 سبتمبر 2009م).

·   دور التقييم العقارى فى منظومة العمران – د.م/سيف الدين أحمد فرج زايد – خبير الاقصاد العمرانى – بنك التعمير والاسكان.

 

 

 

      

 

 

 

---

(1) المصباح المنير 1 / 117 (ثمن )

(2) معجم مقاييس اللغة 1 / 386 ( ثمن )، القاموس المحيط 1 / 1529 (ثمن ) .

(3) تهذيب اللغة للأزهري 15 / 77 ( ثمن )، وينظر : القاموس الفقهي د. سعدي أبو حبيب 1 / 52 .

(4) لسان العرب 4 / 596، 597، المصباح المنير 2 / 576 .

(5) مجلة الأحكام العدلية المادة (128 )

(6) التقويم في الفقه الإسلامي د . محمد الخضير ص 47 ، وينظر : الموسوعة الفقهية الكويتية 11 / 302، 13 / 35 .

(7) مجلة الأحكام الشرعية المادة (184)، وينظر : مجلة الأحكام العدلية المادتان (152، 153)، القاموس الفقهي 1 / 52 .

(8) 1 / 109 .

(9) 20 / 198 .

(10) مجلة الأحكام العدلية ( م 129 ).

(11) زكاة العقار د. بكر أبو زيد ص 1.

(12) الموسوعة الفقهية الكويتية 13 / 35 .