الاثار الاقتصادية للتثمين العقاري

رابطة العالم الاسلامي

الهيئة الاسلامية العالمية للاقتصاد والتمويل

ندوة التثمين العقاري

المحور الثالث

ورقة عمل

الاثار الاقتصادية للتثمين العقاري

تقديم

سعادة د. عبدالله ابراهيم الفايز

5شوال 1430هـ  ( 22 سبتمبر 2009م)

الاثار الاقتصادية للتثمين العقاري

يعتبر التثمين العقاري احد اهم الاسس الاقتصادية لمعرفة قيمة وثمن الممتلكات.  ومنه يمكن معرفة القيمة الاقتصادية لمعظم مركبات الاقتصاد.  وتكمن اهميته في موضوع البحث عن قيمة الممتلكات لمعرفة نصيب الزكاة في المجتمعات الاسلامية وكذلك قيمة الضرائب والتي احد اهم الاسس للاقتصاد الغربي.  وحيث انه له قيمته واهميته كأساس في إحتساب القيمة الاساسية للمتلكات سواء لعكليات التمويل او دراسات الجدوى الاقتصادية، فإنه له اثاره الايجابية على المجتمع.  كما ان له اثارة السلبية إذا ما تم تقنينه ووضع الاسس التي تضمن عدالته في التقييم.

وتعتبر هذه الورقة إمتداداَ لماسبقها من الاوراق في هذه الندوة.  وكما سبقني الزملاء بتوضيح وتعريف التقيم والتثمين القاري وانواعه. فإن هذه الورقة ستنصب على اهميته ومدى إستفادة الفرد والمجتمع والدولة منه.  وبالطبع فإن هناك فرق كبير بين التقييم والتثمين العقاري.  وقد سبق ان اوضحت ذلك في مقالات سابقة.  ولكل منهما فوائدة المتعدده.  ولكن هذه الورقة ستركز على اهمية التقييم العقاري واثاره على كل ممايلي:

1-    المجتمع.

2-    الصناعة المالية والاستثمارية.

3-    االمنتجات العقارية.

اثار التثمين العقاري:

ينتظر السوق العقاري والمستثمرين بفارغ الصبر صدور الموافقة على نظام الرهن العقاري.  ويعتبر التثمين والتقييم العقاري اهم الاساسيات لنظام الرهن العقاري ولاتمام صفقة الرهن وتحديد قيمة الرهن.  فهي الادات التي تعتمد عليها المؤسسات الاقتصادية في معظم دول العالم لمعرفة القيمة الفعلية والوقتيه (Present Value)  لكثير من المنتجات العقارية.  وهي عادة تكون تحت إشراف هيئة او جهة اشرافية ورقابية ممثلة بأعضاء من الدولة او المؤسسات المدنية الرسمية والقطاع الخاص.  مثل هيئة ممارسي مهنة التقييم بالولايات المتحدة الامريكية (USPAP) .  ولها اساسياتها وقوانينها ومقايساتها التي تكون مرتبطة بكود البناء  ومواصفات انظمة المباني واساليب النظام الضرائبي والتمويلي ونسبة الفائدة والربح المركب.

وحيث ان الرهن العقاري حدث كبير سيكون له تأثيره على سوق العقار في المملكة وسيساعد على عودة روؤس الاموال المهاجرة بل سيساعد على جذب إستثمارات خارجية. فإن موضوع اثار الثمين العقاري لايقل اهمية عنه. هذا إذا اخدنا في الاعتبار توجه الدولة لتوفير البيئة القانونية والمناخ الاستثماري الذي يحفظ حقوق الجميع.  ولن يكتب لنظام الرهن العقاري النجاح إذا لم يتم تنظيم عملية التثمين والتقيم العقاري والتي ما زالت تمارس بطريقة غير مهنية ومن جهات غير مؤهلة او مرخصة.  ولذلك فإنه لابد من النظر من الان في تاسيس هيئة منظمة ورقابية لتأهيل مهنة التثمين والتقيم العقاري.

وفي العالم العربي لاتخضع هذه العملية الى أي نوع من المقايسات والاساسيات وانما هي إجتهادات شخصية تختلف من افراد  لديهم خبرة الى مؤسسات داخل المدينة وحتى على مستوى الدولة الواحدة.  ومع ان المفروض ان يقوم بها اناس مشهود لهم بالخبرة المتراكمة ومعرفة السوق إلا ان بعض الدخلاء يستغلون هذه الحالات التي تتطلب التلاعب والدوران  حول الانظمة.    وهي تمر بممارسات خاطئة تشوه وتزعزع ثقة المواطنين والمؤسسات بصحتها وبالتالي تترك اثارها على المجتمع والصناعة المالية والاستثمارية وعلى منتجات السوق العقاري والمالي.   مما يوثر ويضع سمة و وصمة سيئةعلى القطاع العقاري والاقتصادي  للدولة.  وقد تسببت الممارسات الخاطئة والتلاعب من فئة قليلة خلال السبعينات ميلاديه  بالمملكة العربية إلى توقيف الرهن العقاري وهو ما يعاني منه الاقتصاد السعودي حتى الان بسبب غلطة  افراد قلة واثرت على الاغلبية بدلاَ من محاولة معاقبة المذنبين.

واسس التقييم والتثمين عالمياَ لايقوم بها إلا مؤسسات او  اشخاص مرخصون بعد إجتياز إمتحانات مهنية.   وترتبط معظمها بنظام جباية الضرائب حيث ان جميع عقارات مواطني البلد يتم تقييمها من قبل جهة رسمية لمعرفة نسبة الضريبة عليها ولكل فرد او مؤسسة على حدى.  ثم تأتي بعدها ممارسة البنوك للرهن والتميل العقاري.  وبذلك فهي طقوس مسلم بها ومتفق عليها ولها اسسها العلمية والمهنية.

وترتكز عملية التثمين على معرفة الخواص الطبيعية للمبنى مثل تحليل الموقع لمعرفة مساحة الارض ومساحة البناء وإستعمال المبنى وإستعمالات الاراضي حوله وإطلاله على الشوارع المحيطة ومدى الاستفادة من إستغلال المبنى او إستثناؤه من انظمة البناء.  وحالته الانشائية وجودته والعمر الزمني لمواد التنفيذ واية مميزات إضافية.  ثم تأتي الخواص الماليه له مثل طريقة التمويل والديون المتبقية ومعدل التاجير السنوي  ومعدل الفائده. وتحليل التكلفة ومقارنتها بالبيع المباشراو عن طريق الوسيط او التسويق والاعلان والعائد الايجاري الشهري  والسنوي مع معدل فائده وتضخم وربحي. وراس المال الاضافي المتحصل عليه بسبب حيازة المبنى.  ثم تأتي الخواص القانونية لفك الرهن وإحتمالات تغير الانظمة البلدية للحي او وجود كود للبناء.

وطرق التثمين تختلف من دولة الى اخرى حسب الانظمة الاقتصادية والمحاسبية التي تحكمها. ولها علاقتها القوية بموضوع التمويل والائتمان والقروض.   لذلك فإن إيجاد هيئة او جمعية وطنية  تشرف على موضوع التثمين وتضع اساسياته وتراقبه هو امر مهم لهذه الجزئية الهامة التي توثر على الاقتصاد الوطني.

اولاَ: الاثار على المجتمع:

الاثار الايجابية:

1-       يساعد على تاسيس قاعدة بيانات لاسعار العقارات ومواد البناء ومساحات البناء.   وينظم عملية السجل العقاري او التسجيل العيني للعقار.  وجود هذه القاعدة من المعلومات يعتبر توثيقاَ تاريخياَ يمكن الرجوع الية لمعرفة معدلات النمو والتضخم.   ومنها يمكن معرفة النمو والتضخم المستقبلي.  وهو اساس العملية التخطيطية.

2-        يساعد على سهولة معرفة والتحكم والادارة وللسوق العقاري والتحكم في اسعار العقارات:  وعن طريق التثمين العقاري يمكن معرفة مناطق النمو والتحكم في التوسع العمراني والتأكد من توجهاته.

الاثار السلبية:

1-    إحساس المواطن بالظلم والبخس لحقة.  وعدم وجود العدالة والمساواة في ما يحصل علية.

2-    إنتشار الحالات والممارسات السيئة للتثمين وحدوث تلاعبات تؤدي إلى افلاس بعض المواطنين او خداعهم وإيهامهم بارباح فاحشة ولكنهم في النهاية يخسرون.

3-    تحديد قيمة الأرض بمعطيات لا ترتبط بعلم وقاعد البيانات تكون في أحوال كثيرة شبيهه بالمقامرة.

الاثار على الصناعة المالية والاستثمارية:

الاثار الإيجابية:

1-    يساعد على الوصول الى مستوى مشرف من العدالة في التقيم للمنتجات في الصناعة المالية والاستثمارية.

2-    إعطاء سمعة جيدة وتصنيف عالي وثقة عالمية للصناعة المالية والاستثمارية.

3-    إزدهار الاقتصاد وهذا بدورة يرفع من القيمة الاقتصادية للدولة والناتج الوطني.

4-    تطور جيد وتنوع وكثرة للمنتجات المالية وتوفير فرص عمل.

5-     يساعد على الرفع من مشاركة السوق المالي في مجموع الدخل والناتج الوطني.

6-    الرفع من مسنوى الدخل الوطني وزيادة الازدهار الوطني.

الاثار السلبية:

1-    فقدان الثقة في الاقتصاد والصناعات المالية والاستثمارية.

2-    ازمات مالية وإقتصادية قد تؤدي إلى الافلاس.

3-    مشاكل القروض في امريكا واوروبا( الصب برايم و الكردت كرنش).

4-    افلاس بعض الصناعات وضياع فرص العمل مما يؤدي الى البطالة.

5-     الكثير من البنوك افلست وخسرت اموالآ طائلة بسبب التثمين العقارى الخاطى اذ ان معظم العقارات قدرت بأكثر من قيمتها الحقيقية.

الاثار على المنتجات العقارية:

الاثار الايجابية:

1-    يشجع على جذب المستثمرين في المجال العقاري.

2-    إعطاء ثقة اكبر بالمنتجات العقارية بانواعها ونوع من الضمان للمستثمر.

3-    يساعد على تطوير وتنويع المنتجات.

4-    يوفر فرص عمل.

5-    يساعد على الرفع من مشاركة السوق العقاري في مجموع الدخل والناتج الوطني

الاثار السلبية:

1-    فقدان الثقة في السوق العقاري ومنتجاته.

2-    تدهور القطاع العقاري.

3-    إنتشار الفوضى السوقية وعمليات الخداع.

4-    وبالتالي ينحسر القطاع العقاري وتقل قيمته وما يضيفه للإقتصاد والمجتمع.

الاثار العامة للتثمين العقاري:

1-    دور التثمين العقاري في خلق آليات العرض والطلب في مجال قيمة الأراضي:
LAND USE وتأثيره علي LAND VALUE:

2-    يؤدي الى الوصول نحو منظومة عمرانية متكاملة للإدارة العمرانية من خلال معرفة قيمة عادلة للأراضي والممتلكات.

3-    مردوده كبير للتوازن من قيمة الأرض بالنسبة لقيمة العقار وساعد علي نجاح المنظومة. وتساعد علي إنتشار رؤوس أموال في أنشطة غير حفظ المال بالأرض.

4-     اساس الاقتصاد العمراني كمدخل لإعادة تنظيم وإدارة قيم الأراضي.  وتوفير التوازن بين العرض والطلب.

5-    يساعد على نمو إقتصاديات الاستثمار في الانشطه الاخرى مثل الاستثمار السياحي وتوفير فرص عمل وأسعار في متناول مستويات مختلفة.

6-     يحد من المضاربة بالأراضي.

7-    يساعد على معرفة وتقيم المؤسسات الالية والتجارية والصناعية والقيمة الدفترية. وتوفير قيم أصول الشركات التي يتم تضمينها في تقاريرها المالية، وتحليل وتقدير أداء الاستثمارات العقارية

8-     وسيلة للقضاء على عشوائية الأسعار والحد من المضاربات الوهمية.

9-     اساس لتنظيم سوق العقار ومحاولة السيطرة على التلاعب في الأسعار من قبل المضاربين، وتساهم في خلق نوع من التوازن في العرض والطلب والحد من المضاربات الوهمية من خلال إيجاد أطراف محايدة لتحديد الأسعار.

10-                       يساعد على معرفة قيمة العقار حسب المعطيات الموجودة عن حركة السوق العقارية، الأمر الذي يساعد في القضاء على عشوائية أسعار العقار.

11-                       اساس عملية دراسة  الجدوى الاقتصادية للمشاريع العقارية.

12-                       قاعدة معلومات لأسواق السلع (مواد البناء) والخدمات الاستشارية والمالية  في وقت معين ولغرض محدد.

13-                        تلعب دورا رئيسيا في عملية الاقتراض من المؤسسات المالية كالبنوك وشركات التمويل العقاري.

14-                        يساهم في تطوير ومعرفة حجم الميزانيات المطلوبه لعملية تطوير وتخطيط المدن.

15-                       يساعد على فض المنازعات بالمحاكم الشرعية وديوان المظالم.

16-                       مهم لتحديد رسوم الزكاة المتعلقة بالعقار.

17-                       اساس تحديد قيمة العقار لتوزيع التركات وحصر الورث.

18-                       معرفة الحركة الاقتصادية العقارية ضمن الحركة الكلية لاقتصاد الدولة.

19-                        ارتباط مهنة التثمين بنظام الرهن العقاري حيث ان هناك سلسلة من الإجراءات الإدارية لدى الجهات الممولة بطلب تثمين عقاري لمعرفة القيمة التقديرية وتناسبها مع سقف التمويل.

20-                         الوصول إلي نظام وسوق عقاري متطوروعالمي يخضع لمعايير عالمية موحدة وبمقايسات مدروسه واحدة متفق عليها  ووفق معايير حديثة.

21-                        يساعد على الوصول إلى صناعة تساوي مليارات الريالات ، ويزيد من فرص تملك المنازل للسعوديين.

22-                       هي أهم الركائز الاساسية في عمليات البيع والشراء في السوق العقارية، حيث تأتي في مقدمة العمليات لاتخاذ قرار البيع أو الشراء أو دراسة جدوى المشاريع.

23-                        الامثلة كثيرة في خسارة وانهيار عدد كبير من الشركات العقارية في السنوات الماضية نتيجة خلل في نظام التقييم العقاري، مما دفع بعض الحكومات الغربية الى إنشاء منظمات للاحتياط في عمليات التثمين العقاري.

24-                       ممارسة عملية التثمين من قبل أشخاص غير متخصصين قد تلحق ضررا بالراغبين في البيع او الشراء في العملية العقارية وتعمل على إضعاف دراسات الجدوى العقارية على المستوى البعيد.

25-                       المساعدة على معرفة الحركة الاقتصادية العقارية ضمن الحركة الكلية لاقتصاد الدولة.

امل ان تكون هذه الندوة وما تخرجه من توصيات ومعطيات اساس ينطلق منه لتطوير وعاء يقوم بدور تنظيمى فاعل فى التثمين العقارى بخبرة المشاركين فى الندوة ليصبح السوق العقارى عادل ومنظم وموضوعى يحقق المصلحة للجميع.

المطلوب هو:هيئة رقابية للتثمين والتقييم العقاري

د. عبدالله الفايز

مستشار تخطيط عمراني