الدور الاول - يناير2012
السؤال
الثالث
س3 : كلفت بتثمين شقة سكنية ، ومن البيانات المتوفرة فى
مكتبك وجدت أن هناك ست شقق سكنية مقارنة تم بيعها خلال الستة أشهر الماضية ،
واتسمت السوق العقارية باستقرارا الاسعار وقمت بالتسوية المالية بين الشقة
المستهدفة والشقق المقارنة وكانت النتائج :
|
البيان
|
ثمن البيع
|
عدد التسويات
|
التسوية الاجمالية
|
التسوية النهائية
|
ثمن البع بعد التسوية
|
|
الشقة الاولى
|
387000
|
1
|
5265
|
(-)5265
|
381735
|
|
الشقة الثانية
|
376500
|
3
|
21427
|
5077
|
381577
|
|
الشقة الثالثة
|
348750
|
4
|
34470
|
33525
|
382275
|
|
الشقة الرابعة
|
375300
|
2
|
9585
|
6615
|
381915
|
|
الشقة الخامسة
|
387000
|
5
|
21015
|
5490
|
392490
|
|
الشقة السادسة
|
375750
|
6
|
27607
|
(-)4207
|
371543
|
المطلوب :
أ-
أوجد شبكة الرتب للسقق السكنية المقارنة.
ب-
أوجد قيمة الشقة السكنية باستخدام التحليل المركب المتزن
للبيوع المقارنة.
اجابة السؤال الثالث
|
البيان
|
ثمن البيع
|
عدد التسويات
|
التسوية الاجمالية
|
التسوية النهائية
|
ثمن البع بعد التسوية
|
|
الشقة الاولى
|
387000
|
1
|
5265
|
(-)5265
|
381735
|
|
الشقة الثانية
|
376500
|
3
|
21427
|
5077
|
381577
|
|
الشقة الثالثة
|
348750
|
4
|
34470
|
33525
|
382275
|
|
الشقة الرابعة
|
375300
|
2
|
9585
|
6615
|
381915
|
|
الشقة الخامسة
|
387000
|
5
|
21015
|
5490
|
392490
|
|
الشقة السادسة
|
375750
|
6
|
27607
|
(-)4207
|
371543
|
شبكة الرتب للشقق السكنية المقارنة
|
رقم العقار
|
عدد التسويات
|
التسوية الاجمالية
|
التسويات النهائية
|
الرتبة
|
|
1
|
1
|
1
|
3
|
5
|
|
2
|
3
|
4
|
2
|
9
|
|
3
|
4
|
6
|
6
|
16
|
|
4
|
2
|
2
|
5
|
9
|
|
5
|
5
|
3
|
4
|
12
|
|
6
|
6
|
5
|
1
|
12
|
ترتيب العقارات المقارنة تنازليا (من الاكبر تأثيرا الى
الاقل تأثيرا)
|
الرتبة
|
رقم العقار
|
|
1
|
1
|
|
2
|
2
|
|
3
|
4
|
|
4
|
5
|
|
5
|
6
|
|
6
|
3
|
ثم يتم اختيار أعلى ثلاث رتب من بين العقارات المقارنة ،
ثم نقوم بعمل قائمة بأسعار بيعها ، والتسوية النهائية ، وسعر البيع بعد التسوية
على النحو التالى :
|
رقم العقار
|
سعر البيع
|
التسوية النهائية
|
سعر البيع بعد التسوية النهائية
|
|
1
|
387000
|
(-)5265
|
381735
|
|
2
|
376500
|
5077
|
381577
|
|
4
|
375300
|
6615
|
381915
|
* من الجدول السابق يتضح أن قيمة العقار
تتراوح ما بين 381577 جم و 381915 جم.
* الفارق بين قيمتى العقارين = 381915-
381577 = 338جم .
* نسبة الفارق = 338/381577 % = 09. %.
* مؤشر تقدير القيمة = متوسط سعر بيع
العقارين (2) و (4) = (381577+381915)/2
=
763492/2 = 381746 جم.
الدورالثانى - يناير2012
السؤال
الثالث
س3 : قامت احدى شركات تنمية وتطوير الاراضى
بتنمية وتطوير قطعة أرض مساحتها 26 فدان ، وقسمتها الى 118 قطعة أرض لبناء مساكن
عليها .
- وكان ثمن الارض 13
مليون جنيه
- تكاليف التنمية والتطوير والتسويق وهامش
الربح 26 مليون جنيه
- المساحة المخصصة للطرق والشوارع والمساحات
الخضراء 30% من اجمالى مساحة الارض.
المطلوب :
أ-
أوجد سعر المتر الخام.
ب-
أوجد سعر المتر بعد التنمية والتطوير.
ت-
أوجد سعر قطعة الارض الواحدة.
اجابة السؤال الثالث
* مساحة الارض بالامتار = 26 فدان * 4200 مترللفدان
=
109200 متر.
* مساحة القطعة الواحدة =( 109200 * 70%) / عدد القطع
=
76440/118
=
647.8 متر للقطعة.
أ-
سعر المتر خام = ثمن الارض / المساحة بالمتر
= 13000000/109200
= 119.05 جم/متر
ب- سعر المتر بعد التنمية والتطوير = (ثمن الارض + تكاليف التنمية والتطوير
والتسويق وهامش الربح) / المساحة.
=
(13000000+26000000) / 109200
=
357.14 جم / متر
أ-
سعر قطعة الارض الواحدة = مساحة القطعة * سعر المتر بعد التنمية
والتطوير
=
647.8 * 357.14
=
231355 جم للقطعة.
